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澳门新浦京娱乐官方网站最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见

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最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见来源:发布时间:2010-03-30
18:15:00字号:小大打印本页

中新社北京七月十九日电最高人民法院今天发布消息说,旨在落实最高人民法院开展司法应对国际金融危机的工作,切实做好房地产纠纷案件审判工作,最高人民法院于近日出台了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。

妥处涉房地产纠纷
促进市场健康发展——安徽池州中院关于涉房地产纠纷案件审理情况的调研报告来源:人民法院报发布时间:2018-08-16
09:08:55字号:小大打印本页

法发〔2009〕42号

指导意见强调,各级人民法院要在法律和国家政策规定框架内,适用原则性和灵活性相统一的方法,妥善审理房地产案件。要切实依法维护国有土地使用权出让市场和转让市场的平稳发展,尽可能维持国有土地使用权出让合同和转让合同效力,促进土地使用权的正常流转。要妥善审理因建设工程发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。

澳门新浦京娱乐官方网站 ,图一:2015年至2017年池州市两级法院涉房地产纠纷案件的受案情况

最高人民法院印发

要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件,依法稳定房屋交易市场。妥善处理房屋销售广告纠纷,认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷,制裁恶意违约行为,保护购房人利益;对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题。

图二:2017年池州市两级法院四类案件诉讼标的额占比情况
核心提示:近年来,随着房地产业的迅速发展,与之相关的国有建设用地使用权出让合同、建设工程施工合同纠纷案件,以及房屋买卖、租赁、物业合同纠纷等案件不断诉至人民法院。这些涉房地产纠纷案件的产生,在类型、原因等方面呈现出明显的规律与特点,同时也反映出目前房地产市场体系、管理机制、交易行为等方面存在的突出问题。为妥善解决此类纠纷,总结经验,发现问题,规范程序、积极应对,安徽省池州市中级人民法院成立课题组对池州市两级法院近三年涉房地产纠纷案件的审理情况进行了调研分析。
一、案件基本情况
从统计数据来看,池州市涉房地产纠纷案件总体上数量不大,但能反映出近三年来涉房地产纠纷案件的变化情况。2015年至2017年,池州市两级法院共受理国有土地使用权合同纠纷案件6件,建设工程施工合同纠纷案件994件,房屋买卖合同纠纷案件670件,房屋租赁合同纠纷案件693件,物业合同纠纷案件1475件。
随着国家政策对房地产市场调控作用的增强,池州市房地产市场变化明显。2015年以前,由于中央加强对房地产市场的宏观调控,抑制房价,房地产市场处于敏感观望时期,房屋买卖合同纠纷较少。建设工程合同纠纷案件逐年增多是由于2015年以来房地产行业的发展迅猛,吸引了众多企业和个人参与投资。但有些企业并无充足资金和融资渠道,一旦筹资失败,便会产生烂尾楼工程及拖欠工程款等纠纷。而这些问题的产生需要一定的时间周期,故在2015年之后此类案件数量飞速上涨。
2015年以来,国家放松了对房地产市场的调控并且陆续出台了一些促进居民住房消费的金融、财税政策,池州市房地产市场随之回暖,价格在2017年下半年大幅上升,由此出现了很多出卖人毁约、买受人起诉的案件,导致房屋买卖合同纠纷案件大幅增多。从二审案件来看,房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷和物业合同纠纷总和达到了二审案件总数的60%以上。从诉讼标的额来看,2017年,池州市两级法院受理的建设工程施工合同纠纷案件的诉讼标的额占比最大,房屋买卖合同纠纷案件次之,物业合同纠纷案件最小。近三年来,池州市两级法院受理的涉房地产纠纷案件的特点比较明显:
1.建设工程施工合同纠纷案件暴露的问题严重。实际施工人借用建筑企业资质承揽工程、建筑企业转包及违法分包现象较为普遍,导致合同被法院认定无效,此类情形占建设工程施工合同纠纷案的80%以上。涉诉案件多数是由违约支付工程款引起,有的发包人恶意拖欠工程款,引起农民工集体上访;有的建筑公司资金链断裂,濒临破产,引发大量纠纷;有的公司收取保证金后工程无法开工,企业负责人无法联系。仅由于工程质量问题引起的纠纷极少,占2%左右。
2.商品房销售合同纠纷案件占比较大。占房屋买卖合同纠纷案件数50%以上,二手房买卖合同纠纷占30%左右,商品房预约合同纠纷、预售合同纠纷以及委托代理销售合同纠纷案较少,占比不到2%。商品房销售合同纠纷主要由于开发商逾期交房、房屋质量问题、开发商交付的房屋不能达到合同约定的要求以及开发商一房二卖等原因引发。
3.涉及群体性利益的案件多。商场、单位门面房租赁合同纠纷一般都涉及群体性利益。有些案件表面看来诉讼主体单一,但是案件背后涉及的是群体利益,如建设工程施工合同纠纷案件,表面看来是发包人与承包人之间的纠纷,但是往往涉及材料供应商及农民工的切身利益。上述案件的增多,使得审判工作难度加大。
二、案件审理中的主要问题
1.房屋租赁合同纠纷案件中装修费的处理问题。承租人承租房屋时,一般很少与出租人就房屋装修达成相关约定。往往承租人投入了大量成本进行装修,但由于与出租人未就此提前约定,解除合同时会由此产生相关争议。合同履行过程中,一方违约,但在守约方催告前,违约方主动履行合同义务,守约方是否还享有法定合同解除权。
2.房屋买卖合同纠纷案件中实际损失的认定问题。合同双方在房屋买卖合同中,一般都对开发商逾期交房、逾期办证的行为约定了违约金,但约定的数额或依约计算出的数额往往过低。如有的合同直接约定因开发商原因导致逾期办证的,开发商承担已收取房款0.01%的违约金。违约金的多少与逾期时间的长短无关。关于实际损失,买受人通常难以举证,在其未举证但要求对违约金额进行调整的情况下,法官是否可以直接比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定对实际损失予以认定。
3.建设工程施工合同纠纷案件中发包人的认定和承担责任主体的问题。在建设工程施工合同中,发包人是否仅仅系合同的相对方,还是需要追溯到第一手合同的发包方。发包人的认定范围与标准,值得探讨。施工单位在池州市成立的不具备相关建筑施工资质的子公司,其借用母公司签订合同的行为能否认定有效。产生争议后,子公司虽然系独立法人,但往往其公司资产不足以承担债务,此情形下母公司是否应承担相关法律责任。还有非国有资金投资主体自主招标发包建设工程行为效力的认定以及以房抵款等如何认定的问题。
4.农村住宅建房引起的相关问题。关于农村住宅建房合同种类与效力,法院一般会根据建房的规模来确定房主与建房人之间是建设工程施工合同关系还是加工承揽合同关系。合同的种类一经确定,再根据建房人有无资质及有何种资质来判断合同的效力。关于房屋的质量问题,因无施工图纸,且鉴定费用过高,审判实践中无法判定是否存在质量问题以及所需修复费用的数额。
5.商品房委托代理销售合同纠纷中合同到期后佣金和溢价款的支付问题。审判实践中,有的委托方主张受托方对合同期满后到账房款不享有权益,受托方则主张只要是合同期内签订的合同,无论房款何时到账,其均享有对佣金和溢价款的请求权。法院一般认为,受托方对其促成签订合同、在委托合同期满后才到账的房款享有佣金和溢价款的请求权,但应有时间限制,至于多长时间内主张合适,视具体情况而定。
三、完善纠纷化解的对策建议
1.充分发挥政府主管部门职能作用,加大市场管理力度。通过行政手段,强化管理措施,规范行为,使房地产市场拥有较好的发展环境。加强对建筑市场主体的管理,从资质、工程质量等方面入手,健全合同备案制度,并对合同的履行情况进行监管,注重源头防范。加强对房地产销售企业的管理,严格把好资质审查关。加强对物业公司的管理,使其提高物业服务水平,促进小区和谐。
2.加强各部门间的协作,促进纠纷化解和建筑市场的规范化。在大调解的框架下,坚持党委、政府的统一领导,各部门各司其职、各负其责、相互配合、齐抓共管,最大限度地把各类矛盾纠纷化解在基层,消除在萌芽状态,最大限度地维护社会稳定。法院要主动对建筑企业涉诉问题开展调研,并通过与市人大、市住建委以及相关政府职能部门召开座谈会的形式了解和掌握纠纷发生的原因、现状和存在的突出问题,对规范和促进建筑业市场的健康发展提出相关意见和建议,进一步加强和改进法院审判工作努力促进建筑市场的健康发展,依法维护各方当事人合法权益
3.积极发挥审判职能,重视涉建筑企业案件的审理工作。调解系当事人各方在法院的主持下自愿达成的协议,一审案件调解结案的,双方都不会上诉,调解的案件很少出现上访等后遗症,所以充分发挥调解的功能能使有限的司法资源得到有效利用;注重利益平衡原则,以审判工作服务大局。始终把具体案件的裁判,放到全局工作中加以考虑,放到促进社会和谐,实现社会公平正义中去加以把握,充分考虑个案对社会发展的影响,最大限度平衡利益,化解矛盾纠纷,最大限度地实现法律服务和谐社会的价值功能;运用疏理引导的方法,在建设工程施工合同纠纷案件审理中创造性地实现阶段性和解。这类纠纷涉及施工人撤场、工程量确认、工程款计算、工程质量状况、临时设施处理、施工队交接、违约判断、损害赔偿等一系列焦点问题。因此,探索解决建设工程施工合同解除案件中的新方法显得十分必要。
4.注重对司法工作人员的培训,使法院工作尽量贴近人民群众对司法的期望和要求。加强对司法工作人员的政治素质培训,使其牢固树立大局意识和服务意识。在工作中加强与各职能部门的协调配合,建立联动机制,着力化解重大群体性纠纷,以审判服务大局。加强对司法工作人员的业务知识培训,使其办案质量得以提升。司法工作人员及时更新业务知识,有助于其准确定性法律关系,尤其是严格把握房地产合同无效和解除的法定条件,严格区分情势变更与正常市场风险、交易风险之间的区别,把握好裁判尺度,妥善解决纠纷。加强对司法工作人员工作方法的引导,积极探索和谐民事诉讼模式,最大限度发挥调解的功能,促进和谐司法。
5.加强法制宣传,提高交易双方的法律意识、诚信意识。充分利用现代化媒体传播速度快、涵盖范围广的优势,通过对现有法律法规的宣传、对典型案件和社会热点问题的法律分析,使市民整体法律素质提高,守法意识增强,尽量减少因不懂法而发生诉讼以及在交易过程中处于不利地位的情形。

《关于当前形势下进一步做好

指导意见明确,要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益;对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的,要及时向侦查机关提供线索;对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通,依法支持金融监管机构有效行使管理职能,防范房地产金融体系风险。

房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:

现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们,请结合当地实际,认真贯彻落实。

二○○九年七月九日

最高人民法院关于当前形势下进一步

做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见

当前,稳定房地产市场,保障房地产业的健康发展,是党和国家应对国际金融危机影响,促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用,切实做好房地产纠纷案件审判工作,是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,准确把握宏观经济形势发生的客观变化,在法律和国家政策规定框架内,适用原则性和灵活性相统一的方法,妥善审理房地产案件,为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作,提出如下指导意见。

一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,尽可能维持土地使用权出让合同效力,依法保护守约方的合法权益,促进土地使用权出让市场的平稳发展。

二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定,准确把握物权效力与合同效力的区分原则,尽可能维持合同效力,促进土地使用权的正常流转。

三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定,结合国家政策,妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件;要慎用财产保全措施,尽可能加快案件审理进度,发挥财产效益,为重点工程按期完工提供司法保障。

四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,准确把握“黑白合同”的认定标准,依法维护中标合同的实质性内容;对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题,要及时与建设行政管理部门沟通、协商,共同研究提出从源头上根治的工作方案,切实维护建筑市场秩序。

五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益,加大案件调解力度,力争通过案件审判盘活现有的存量资金,实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的,要综合考虑连锁案件的整体情况,根据当事人的偿付能力和对方的资金需求,确定还款期限、还款方式,最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为,以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定,降低建材标号,擅自缩减施工流程,降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为,要按照法律规定和合同约定严格予以处理;构成犯罪的,交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件,依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,妥善处理房屋销售广告纠纷,认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷,制裁恶意违约行为,保护购房人利益;对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题;对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件,要及时向当地党委汇报,与政府主管部门沟通情况,力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益;对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的,要及时向侦查机关提供线索;对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通,依法支持金融监管机构有效行使管理职能,防范房地产金融体系风险。

九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时,如果承租人因资金短缺临时拖欠租金,但企业仍处于正常生产经营状态的,要从维护企业的生存发展入手,加大调解力度,尽可能促成合同继续履行。

十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益,要从保障企业合法权益,保障人民群众居住权益的角度,切实贯彻“调解优先、调判结合”原则,大力加强诉讼调解工作;要借助行政调解、人民调解力量,多种途径、多种方式化解纠纷,维护稳定,切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用,决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的,要加强对房地产案件审判的前瞻性研究,密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件,对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策;要及时总结审判经验,有效提高解决疑难复杂问题的能力,为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。